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不動産投資の種類

  • 現物不動産投資
    現物不動産投資とは、実際にアパートやマンションなどを購入し
    そのオーナーとして賃料収入を得るものです。

    小口化不動産投資
    小口化不動産投資とは、不動産の投資額を少額にして
    複数の投資家が共有持分権を持つことで投資する方法です。
    一般の個人では投資が難しい億単位となるような
    高額な物件などへの投資が可能となります。

    証券化不動産投資
    証券化不動産投資とは、J-REIT(不動産投資信託)などの
    ファンドの購入のことを言います。

    J-REIT(不動産投資信託)
    J-REIT(不動産投資信託) とは、複数の投資家から集めた
    資金を各ファンドがオフィスビルや商業施設などに投資し、
    その賃料収入の収益を投資家に分配するものです。

  • 初めての方

不動産投資とは?

不動産投資とは利益を得る目的で不動産事業に資金を投下することです。
具体的には投資した不動産を貸すことによって
定期的に賃料という利益を受け取るということと、
その不動産を購入した金額以上で売却して、
売却利益を得られるかもしれないという
2つの利益を期待して不動産投資をします。
不動産投資の賃料を株式投資の配当金に
置き換えるととても似た性質をもった投資と言えます。

不動産投資では賃料のように
定期的に見込める収入「利益」のことを「インカムゲイン」 、
不動産を購入価格以上で売却することによって
得られる利益
を「キャピタルゲイン」と言います。

不動産投資のメリット

1.比較的、収入が安定します

不動産投資は、どのような投資でも、収入の基本は「賃貸料」です。
これらはそれほど、変動しません。つまり、安定した収入になりやすいということになります。

2.インフレーションに強い

物価が上がっていく状態を「インフレーション(インフレ)」といいます。
インフレの時は当然、家賃も上がる傾向があります。
つまり、不動産投資はインフレに強いということになります。

具体的に説明すると、
例えば、預金で1,000万円を持っていました。
この時、マンションが1000万円で販売されています。
インフレになれば、物価が上がっていきます。つまり、
マンションの値段も上がっていきます。

インフレになる前は1,000万円で売られていたマンションの
値段がインフレ後には1,500万円になります。
預金は1,000万円のままです。(金利を0とします)
と言うことは、インフレ前に買う事ができた1,000万円のマンションは
インフレ後には持っていた預金ではマンションを購入できなくなるわけです。
つまり、インフレになると何もしていないのに、
今まで買えたものも買えなくなる訳です。

つまり、インフレ時に預金として「貨幣」を保有していると、
価値が目減りしていくわけです(物価だけが上がるので、貨幣の価値が相対的に下がる為)。

もし、インフレになる前に、
マンションを購入していれば、インフレと共に、
マンションの価格も上がっていくわけです。

インフレになりそうな時は、不動産投資をして不動産を所有する方がいいと言う事になります。
つまり、不動産投資はインフレに強いわけです。

3.所得税、相続税の節税効果

税金は、「益金(売上)-損金(費用)」で算出された
「利益」の「●%」という形で税金がかかります。

つまり、もし売上が100万円で、費用が20万円で、税率が40%なら、
「80万円(利益)×40%(税率)=32万円(税金)」の税金がかかるわけです。

もし、売上が100万円で、費用が100万円だと、利益が0になるので、税金はかかりません。
つまり、費用が大きくなればなるほど、税金はかからなくなるわけです。

現物不動産投資の場合だと、
不動産という現物を所有することになるので、「減価償却」を行うことができます。

「減価償却」とは、適正な期間損益計算を行う為に
「実際に発生していないが、費用として認められている項目」です。

つまり、今期は、お金を1銭も払っていないのに、
100万円の費用がかかったと言うこということで余分に費用を計上でき、その分だけの税金が少なくなります。

不動産を所有していると、このような都合のいい
「減価償却」という「費用」を計上できるので節税効果があります。

また、相続税は、故人が残した財産を評価する場合、
現金や上場株式などは亡くなった時の時価で評価します。

ですが、不動産の場合は土地は路線価評価、
建物は固定資産税評価額で計算し、更に人に貸している場合はそこから一定額を引くことが可能となります。

不動産の場合、一般的に不動産の時価よりも相続税評価額が下回っている事が多いため、
不動産の時価と相続税評価額の差額分に対応する相続税が軽減されることとなります。

したがって、相続税のことを考えると現金や有価証券を保有しているよりも、
不動産を保有している方が、評価が引き下げられ、相続税を軽減することが可能となるのです。

相続税とは
相続税は遺産課税ともよばれ、一定規模以上の財産を残して亡くなった場合に、
その財産を相続した(引き継いだ)人がその相続した額に応じて納める税金です

不動産投資のデメリット

1.空室と賃料滞納者の発生よる利回りの低下

賃貸経営では、相場からある程度正確な賃料収入を推定することができます。
ですが、賃貸市場は需要と供給のバランスで決まります。
入居者が退去し、次の契約者がなかなか決まらず空室が続いたり、
契約者からの賃料滞納の発生も考慮しなくてはいけません。
空室の長期化、賃料滞納者の発生により、
予定していた利回りを得られない可能性もあります。

2.建物の老朽化と修繕コスト
建物は年月が経つにつれ、老朽化が進みます。
常に最良の状態を維持する為に、
場合によっては予想を上回る修繕費や補修費が必要となる場合があり、
老朽化が進み修繕・補修を怠ると空室が増え予定していた利回りの低下を招きます。

3.不動産価格の値下がり
不動産価格が下落した場合、
売却の際に売却損(キャピタルロス)が生じる可能性があります。

4.ローン金利の上昇
ローンを利用して「不動産投資」をする場合、
金利が上がると返済額アップのリスクを負うことになります。
返済期間を短く設定する、繰上げ返済をする、
固定期間を長くするなどの対策が必要です。

5.売却のタイミング
今すぐ手元に現金が欲しいと思っても、
不動産は直ぐには買い手が見つからない場合があります。
どの位の期間で売却できるか予測がつかない等のリスクがあります。

不動産投資をこれからはじめたいとお考えの方

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